对卖方而言，如果市场是上扬的，买方取消合同，卖家也许还可以卖到更好的价钱;相反的，卖方可能会有更大的损失。
这周我要和大家分享的是，许多买家可能误解了贷款条件(subject to finance)这一条款的责任。首先和各位说说房产买卖合同第九版(旧版本)和第十版(已开始使用的最新版本)有关贷款条件这部分，两个版本的文字稍有差别，但其原则，我不认为有实质性的差异。第九版的贷款条件是：在签约后的第十个工作日的下午两点前，卖家通知买家是否已经得到买家主观认定适合自己需求的贷款。如果是，就可以宣布附加的贷款条件已满足;如果不是，买家再和自己的律师确定合同是否继续执行。第十版则是如果买家因未能按照条款规定取得贷款，而避免房产买卖协议的执行，一经卖家要求，买家必须立即就其所依据的理由，做出令人满意的解释，并提供支持证据(翻译仅供参考，详情请咨询你的事务律师)。
下面我们一起看一个案例，买方想要依据房产买卖合同第九版的贷款条件来躲避执行房产买卖协议。这个案例被取消的理由有两个，这里我专注贷款条件这部分。
案例：买家Grey先生(下称“买家”)和卖家Strack夫妇(下称“卖家”)签署了一份120万元的房产买卖协议，协议中的两个条款一个是买家对房检报告满意，另一个则是取得全额的购房贷款(全额贷款包括买家卖掉自己的物业前，需要支付给卖家的金额)。买家在协议签署后的第二天，以上述两项条款未满足为由取消了合同。买家在取消合同之前，只是初步地询问了银行有关贷款的事，并没有正式提出贷款申请。卖家后来也正式取消了买卖双方的合同，将房产再卖给第三人，但是赔了15万元。
合同签署后，法律不准许签约方轻易地取消合同，附加的贷款条件，当然也不应该只是买家说了算。买卖双方应该如何看待贷款条件呢?该案法官的见解是：1)合同的原则是买家必须采取所有合理的可以取得贷款的方式，如果还是无法获得贷款，可能可以免除合同的执行;2)买家如果只能取得部分贷款，买家也可以向卖家寻求贷款，以完成买卖合同;3)要满足所有合理的可以取得贷款的方式，买家也许必须向不同的银行申请贷款并考虑向不同的金融机构申请贷款;4)贷款条件通常都是对买家有利的，买家必须竭尽所能取得贷款，而且如果贷款成了问题必须告知卖家;和5)如果买卖双方的纠纷是由于贷款条件的话，买家就需举证无法取得贷款来执行合同的原因。
依据上述原则，法官判处买家必须赔偿卖家15万元外加利息，原因是买家只是询问过银行，但并没有提出贷款申请，根本无法得知银行是否同意贷款，然后就单方面地取消合同，造成了卖家的损失。
上述案例有关贷款条件的争议依据的是房产买卖合同第九版，但是根据法官判案的原则，我对房产买卖合同第十版的贷款条件提出几点看法：1)买家必须竭尽所能，向银行或其它金融机构提出贷款的申请;2)买家可以向卖家提出因为无法贷款，必须避免合同的执行;3)买家通知卖家为何无法执行合同的理由后，卖家可以向买家索取贷款申请的证据。
买家也必须就无法贷款的理由提供令人满意的解释;和4)针对贷款条件是否可以作为避免执行房产买卖合同的理由，买卖双方如果无法达成共识，一旦出庭诉讼，将由法官以客观的角度审核买家是否竭尽所能地申请贷款以及为何无法取得贷款，然后作出判决。因此，建议大家在房产买卖签约前，先搞清楚合同条款的意义;签约后，就应尽力地让买卖合同顺利地执行，而不是找理由拒绝执行买卖合同。
| 相关评论 |