新冠疫情影响下地产市场有好有坏，但Bayleys地产公司的专家乐观地认为，明年将会变好。
　　未脱离轨道，但有风险
　　经济和房地产市场已经恢复得非常好，但我们认为，它们同样加剧了过去几年某些领域可能被掩盖的风险。优质资产收益率和二级资产收益率之间的利差已经将这些风险表现出来，此前这一利差非常接近，而二级资产收益率现在已经真正显出了区别。一些行业部门的上限回报已开始降低，我们看到两级市场回归的迹象，即优质资产收益率与二级资产收益率形成鲜明对比，投资者现在开始在二级资产收益率中考虑风险，而在新冠疫情暴发之前，他们还没有这样做。风险包括考虑租户的类别、租赁合同的质量、地产的位置，因此，尽管许多地产行业都出现了强劲的复苏，但新冠疫情也完全暴露了一些行业的不确定性，比如办公写字楼，它受到了远程办公等新趋势的影响。
　　新冠疫情还对一些行业的供应构成下行压力，许多投机性开发项目目前被搁置。
　　大多数地产行业的租金也面临下行压力，此外，由于房东寻求保持他们希望的“面子租金”，租金激励措施也有所增加。这些基本面因素已经在办公写字楼地产中显现，我们预计其2021年总收益率将出现多年来的首次下降。在很长一段时间内，所有地产行业的总收益都很强劲，但新冠疫情打破了这一局面，除了大型零售行业，预计2021年这一行业地产的收益率将比现在高出3%。
　　从好的方面来看，Bayleys地产公司所完成的1.73亿纽币的商业销售额证明了大型零售行业和超市地产的韧性。这是2020年的亮点之一，2021年也将继续如此。
　　Max Cap向Ramada Wellington提供的第一笔新西兰贷款也很重要，因为澳洲四大银行都在减少贸易和商业贷款。Max Cap集团是大洋洲最大的非银行贷款机构之一，Bayleys拥有Max Cap NZ25%的股权，ForsythBarr拥有25%的股权，因为我们拥有股权，所以可以帮助客户借贷。
　　2020年的另一个亮点是银团市场。由于投资者从定期存款中获得的回报从大约3.5%减少为1.25%，投资者现在正在别处寻找收益和收入。在过去10个月里，110亿纽币的存款从现在正处于待命状态的定期存款市场撤出，投资于住宅、银团或股权分红和股票。
　　我们仍然有足够的信心
　　对我们来说，最重要的是有机会与我们出色的内部团队一起工作——特别是资本市场团队(由Ryan Johnson领导)、亚太区国际部(由James Chan陈潮云领导)、南奥克兰工业地产团队(由ScottCampbell领导)，以及我们的土地开发和住宅项目团队(Suzie Wigglesworth和Gerald Rundle负责)。
　　这几团队由于各种原因特别活跃，包括(在新冠疫情暴发之后)，因为需要在结构上重新定位资产和投资组合(例如，通过售后回租交易或通过地点整合活动)。最近，工业地产和住宅的投资和开发市场蓬勃发展，真正需要交易、开发等方面的专家与我们的房地产经纪团队一起工作。
　　此外，通过传统渠道和更非正式的俱乐部投资计划，对结构化银团投资产品的需求也十分明显。在俱乐部投资计划中，一些投资者和股权合伙人共同承担一个投资或开发项目。这是由银行存款的低回报驱动的——拥有现金的投资者正在寻找越来越创新的方式来获得投资回报。
　　新冠大流行的一个最初的后果是投资和开发项目及收入急剧下降，特别是酒店、旅游和接待部门以及临街零售店。人们普遍对经济前景感到紧张和恐惧，这完全破坏了人们的信心——天要塌下来了，所以市场活动几乎立即停止，人们完成了一些恐慌性的交易。从那以后，许多行业都经历了真正的困难，但我们的信心也出现了巨大的反弹，最明显的是住宅市场，业主、开发商和投资者现在都在追逐房产;而工业地产领域，也在持续走强。
　　显然，极低的利率、政府的工资补贴和其他刺激方案已经产生了影响，而且并没有出现预想中广泛存在的企业困难和困境。至少现在还没有，而且政府不可能一直这样花钱。2021年将会非常不一样。
　　惊人的韧性
　　看看我们的员工和整个行业对奥克兰两次封锁的反应，就能看出市场的弹性。有很多关于房东和租客共同努力实现双赢的精彩故事，而且整个行业已经做好了充分准备，具备了应对这样的突发事件的专业水准。
　　市场已经证明了房地产的真实价值。在过去的几年里，A级和B级房产价值的差异被混淆，我认为人们正在回到过去长期以来被证明可以创造真正价值的东西，那就是与租户有良好契约的、有长期租约的、位置良好的房产——房地产的黄金三角。
　　新冠疫情的一个影响是，人们比以往任何时候都更快地适应技术，从而提高了生产率和工作效率。展望未来，低利率环境将对收益率产生直接影响，A级地产价格将上涨。我认为，市场将继续显示出迄今为止的韧性，优质产品将会增长。我还认为，我们将会看到房地产市场的一些长期趋势，比如可能会有更多的人搬到周边地区，而由于受到城市需求的影响，我们可能会看到更多的核心和灵活性房产开始发挥作用。
　　人们的情绪是谨慎乐观的。市场上仍然有资金有购房需求，这推动了房地产市场的发展。上亿纽币将被投入到A级地产中。银团产品也卷土重来——Augusta将Anglesea Medical Centre重新推向市场，几天之内就有超过3800万纽币的认购。这是一个积极的信号——我们将进入强劲的一年。
　　工业地产正在蓬勃发展
　　2019年工业地产极具活力，2020年开始的时候也是积极强劲的。新冠疫情造成的封锁让发展减了速，但从2级警戒期开始就强势复苏了。我们仍在进行大量交易，工业地产资产类别正变得越来越受追捧。投资者渴望得到在这一行业投资。
　　在工业地产方面，大规模的出租投资或空置地产业主可以受益于低利率。国内和海外投资者都有大量资金希望投入到工业地产领域。
　　在租赁方面，空置率持续下降，这可以归因于一些零售商关闭了他们的零售店，并设立了仓储，存放所有在网上销售的东西。
　　我们也看到了微型工业地产的增长，有大量30到60平方米的单元开发项目，价格在25万到40万纽币之间。这些小型工业仓库就像小型企业的车库，有咖啡研磨机、机械师或水管工搬进来。
　　这是一个全球性的转变，如果你看看世界各地的趋势，就工业仓储和物流空间而言，每个主要城市都在经历工业地产的繁荣。