“我们决定让新西兰人可以更容易的买到第一套住房，因此我们决定阻止外国投机者买房和推高房价。”工党联合政府10月31日媒体通稿的第一句话就犯了两个错误：一、禁止外国人购房不一定能改善本国人的首次置业;二、真正推高房价的另有其人。

　　外国人：最适合背锅的人群

　　在房产投资的热点地区，不属于当地常住居民或企业的”外国人“永远都是推高房价的罪魁祸首之一;但各国出台的针对外国人买房的限制措施往往被证明收效甚微。归根到底，是因为外国人海外买房往往是出于投资需求，对房源、房型、房价乃至地段的要求都和首次入市、以入门级房产为目标的本地置业者存在根本区别。
　　此外，外国人在房产交易中所占的比例往往比人们想像的要低。像新西兰土地局(LINZ)就曾统计，海外税务身份的外国购房人仅占新西兰房产交易的3%，活跃在奥克兰的外国购房人只占4%。因此说“因为外国人影响本国房价、所以禁止外国人购买现房”，更像是为迎合本国选民不满心理的政治表态。它不需要严谨的经济数据支持，甚至政府本身可能都不相信它有效果，但只要做出保护本国人住房所有权的表态，就能带来象征意义。

　　真正和房价关系最大的是移民

　　但在新西兰有一个群体确实和房价有著千丝万缕的关系，它就是移民。新西兰是一个移民国家，移民流动在不同时期有著不同趋势，譬如在1998-2000年、2011-2012年都出现过净移民为负的情形;而在近两年里移民涌入却频频打破纪录。
　　惠灵顿的Motu经济与公共政策研究所在几年前曾做过一项研究，寻找移民和新西兰房价的关系，结果发现移民和新西兰房价呈现出相当高的联动性。这种联动性甚至可以用数字直接体现：全国移民水平每增加总人口的1%，对应的房价就能观察到12.6%的涨幅，即增加4.6万净移民的同时房价也会上涨至少一成。
　　如果说移民是导致房价居高不下的主要原因，那么工党政府削减移民的政策似乎就有了更多合理性。但移民和房价之间存在联动，并不意味著两者就是因果关系。过去一年新西兰的净移民流入不断创下新高，而最大移民城市奥克兰的住房市场却增长乏力，这说明移民和房价的关系可能非常复杂。但Motu还有一份数据能带给我们一点启示：当把移民分为出生在海外的外国移民和回流的新西兰人后，前者和房价增长之间并不存在统计学上的关联性;后者反而和房价存在显著的正相关：回流的新西兰人每增加1%，对应的房价就能观察到9.1%的涨幅。也就是说，回流的新西兰人是移民当中和房价走势关系最大的群体。
　　这一现象背后的原因可能多种多样，譬如回流的新西兰人往往属于经济独立的中年人群;他们重新拥有房屋所有权的意愿最强烈;最有可能在新西兰找到满意的全职工作;最有可能获得银行贷款.....无论什么原因让他们和房价的关系最密切，这都意味著工党移民政策的失效，因为这些人不属于移民政策可以控制的人群。工党目前移民削减的方向是收紧低价值课程的学生签证和低技能的工作签证，单以收入而论，两者反而是最不可能买房、最不可能影响当地房价的人群。
　　目前唯一可能受到影响的移民群体是学生签证或工作签证的现有持有者。从理论上讲，工党只能通过剥夺这部分人的购房权利来减少需求，这也是工党移民政策唯一可能影响住房市场的途径。但这样做的政治效果得不偿失，因为学签证或工签持有者同样是新西兰的税务居民，并且在未来很有可能转变为永久居民或公民，政府没必要给自己提前树敌。
　　Ardern在回答记者的提问时说：“如果你有权长期居住在这里，那么你就有权在这里购买现房。”因此实践中新西兰很可能采取澳大利亚的做法，允许持有超过12个月以上有效签证的新移民(哪怕国籍是外国人)在新西兰购买现房。

　　更大的杀手锏还没出手

　　禁止外国人购买现房并不会给新西兰房价带来决定性改变，移民中与房价关系最密切的群体又不受政府政策约束。这是否意味著新政府在高房价面前束手无策了?
　　不!工党还有两个杀手鑭：取消负扣税和延长明线法则到五年。这两条政策都明明白白的写在了工党的竞选纲领中。
　　负扣税意味著当业主购买的房产价值下跌时，他可以用账面亏损来抵扣其他收入的应缴税。取消负扣税将严重影响业主的现金流，给业主带来巨大的还贷压力。明线法则是抑制投资者的买入卖出行为，工党希望把所有非自住的投资房的持有时间锁定在五年以上，如果业主要在五年内提前售出，就需要缴纳相当于资本利得税的部分价差收益。
　　禁止外国人购买现房，只会影响人们可能的投资决定;而取消负扣税和延长明线法则才是对人们已有投资组合的釜底抽薪，它们会严重影响人们的投资决定。工党在竞选纲领中写明，会在未来五年内逐步落实这两项政策，在2022年前全面生效。
　　所以别再说外国人买房了，后面还有更多“惊喜”在等你!