房贷市场充满变数，政府打算拿出国有土地增加奥克兰房地产供应量，这都让奥克兰市场的过山车之旅惊险刺激。　　

　　很长一段时间以来，华人投资者总被认为是推高奥克兰房价的重要原因，但英文先驱报本周一的一篇文章援引多位业内人士的观点，认为这种想法不无排外嫌疑。此外，本周四，新西兰央行将公布对官方现金利率的最新决定，此举将关系到广大贷款购房者的切身利益。随著政府向房地产市场投放大量国有土地，奥克兰房地产市场的“过山车”到底还能跑多久?这也是所有人关心的话题。

　　说华人推高房价是排外?

　　英文先驱报本周一刊登的署名Diana Clement的文章指出，关于奥克兰海外买家的观点反映出排外思想。
　　一位住在Long Bay的居民告诉英文先驱报，Vaughan Farm新开发的那些数百万纽币的住宅几乎都是空的，“被有钱的亚洲人买下来又不去住，只为了资本收益”。这种说法的根据是这里晚上没有亮灯。
　　可是当英文先驱报记者5月份一个工作日晚上来到这里时，已完工的住宅大都亮著灯，门外停著车。
　　Barfoot & Thompson的一位地产经理Tony Carter说，Long Bay的绝大部分住宅都被新西兰居民购买，而不是海外买家。Carter的本地客户来自中国、韩国、印度、澳大利亚、英国、南非等地。
　　据BNZ银行统计，54%的海外买家来自澳大利亚、欧洲、英国和南非。BNZ经济学家Tony Alexander更进一步指出，参加房地产拍卖会的人几乎没有谁能将生活在新西兰的本地亚洲人与海外访客区分开来。2013年全国人口普查显示，奥克兰23%的人口是亚裔。
　　2013年，Alexander与地产研究所(Real Estate Institute)进行了一次调查，仅有4.6%的奥克兰房地产卖给了不打算住在这里的海外买家。
　　与此同时，非本地居民身份的华人也的确在奥克兰买房。包括Ray White在内的大型房地产公司在中国设立公司，向富裕的中国人推销房地产。也有很多地产中介在非英语的网站上打广告。
　　去年，Realestate.co.nz房地产网站有18.09%的流量来自海外，到6月初为止的一年里，这个数字是15.95%。
　　一家中文的房地产网站“居外”的首页上有美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰等国房源介绍，其网站称有480万套房源。
　　居外的联合首席执行官之一Andrew Taylor在香港工作，他说，通常居外的客户购买首套房产时为120万纽币，很多人不需要贷款。居外对其客户在海外购房的动机分析为：移民40%;投资34%;教育22%;生活方式4%。
　　Taylor说，想要移民的中国客户看中的是海外清洁的空气和优质的食物。另外，他说，在中国的投资机会也不太多。

　　固定利率好过浮动利率?

　　那些需要贷款买房的工薪阶层都关心本周四央行将公布对官方现金利率(OCR)的最新决定，此举将关系到广大贷款购房者的切身利益。一些专家说，尽管OCR在今年内有调低的可能，未来一两年选择固定利率要比浮动利率更稳妥。
　　如果央行真的决定降低OCR，各大银行会立刻更改房贷的浮动利率。但金融公司General Finance的James Lockie表示，OCR必须下调很多才值得期待，因为目前浮动利率远远高于固定利率。而固定利率不会随著OCR变化而升高或降低。
　　在interest.co.nz网站上，主要银行的浮动利率在6.59-6.75%，但如果选择一年固定贷款，利率最低为5.25%。
　　近几周来，各大银行纷纷降低固定利率，Lockie说，最吸引人的是一年期和两年期利率。
　　贷款市场(Loan Market)的贷款经纪人Karen Tatterson说，她的大部分客户都选择较短期的半年到一年的固定利率。她分析说，新西兰人更喜欢固定利率，而澳大利亚人喜欢浮动利率。
　　Tatterson说，即使银行公布的固定利率已经很低，客户仍可要求更低的利率。她听说有人已经成功得到低于5%的利率，她说大部分人得到稍稍高于5%的利率不会很困难。至于选择多长时间的利率，她认为每个人都有自己的情况，如果一年左右就要搬家，那完全没必要选3年期的利率。
　　Tatterson认为本周四不会降低OCR，但在今年年底时有可能会降。
　　而iLender的贷款经纪人Jeff Royle则相信，周四OCR肯定会降。“我认为它会降25个基点，年底时再降25个基点。”
　　由于浮动与固定利率之间的差距，他说即使OCR下降也不值得选浮动利率。他说，目前各家银行争抢客户非常激烈，特别是那些有超过20%存款的人更受银行欢迎。

　　奥克兰市场强劲如牛

　　新西兰房地产研究所的报告称，奥克兰房地产中位价上升了13%，从去年3月的63.7万纽币涨到今年3月的72万纽币。收益率如此之高，这对那些手握真金白银的投资者来说是再好不过的选择。
　　政府已在预算中拨出5220万纽币以提供约500公顷国有土地，用于缓解奥克兰住房市场供不应求的局面。
　　但工党领袖Andrew Little在国会里把政府的这个计划称为“在奥克兰的发电厂和墓地里修建普通人买不起的房子”。
　　住房与建设部部长Nick Smith博士说，政府的确是想在Hepburn Road变电站附近约3公顷的空地上盖房，但绝没有开发墓地的计划。Manukau、Avondale、Massey East和Hobsonville已列入开发计划，总共30公顷的土地上将修建600所房屋。而这远远达不到奥克兰所需的25000所房屋的需求。
　　新西兰统计局的数据显示，到今年3月为止的一年里，住宅类建筑许可增加了16%，非住宅类则增加了0.7%，而这不能满足对住房的需求。即使颁发更多建筑许可，劳工短缺也意味著新建住房不能按期完工。
　　梅西大学经济金融学院高级讲师Susan Flint - Hartle说，尽管房价居高不下，却没有房地产泡沫破灭的可能。“我个人认为房地产市场仍然很强，因为所有驱动因素都在。在我看来，没有任何泡沫的迹象。”
　　她认为，屋主们的胃口越来越大，而初次购房者必须跨过的门槛越来越高。不少人不得不向父母借钱，到边远郊区去找房，一些人乾脆不打算买房。
　　ANZ的首席经济学家Cameron Bagrie坚持说，奥克兰市场没有“气泡”，只不过有点“沫子”。“当下的奥克兰市场显然强劲如牛。如果这种力量不消解，这才是让我担心的事情。”
　　他说，市场在未来12个月里应当开始放缓，但不会马上从狂奔变成踱步。他还说，虽然很多包括奶牛场在内的商业地产已经严重高估价值，但海外投资者仍然视新西兰为价值洼地，资金仍在大量涌来。