本月初最新出炉的房产数据，又是跌势一片。
　　本周二(8月9日)，新西兰国有房产估值公司QuotableValue(QV)公布了7月份的房价指数。数据显示，随着利率上升、信贷限制和通胀压力，新西兰全国大部分地区的房价持续下跌。截至7月底的三个月里，全国平均房价下跌4.9%，目前为989790纽币。这是全国均价自2021年9月以来，首次跌破100万纽币，过去一年房市所产生的资本收益已化为乌有。
　　8月3日，财经房产数据研究公司CoreLogic宣布，新西兰房价出现14年来的最大跌幅，下跌的严重程度直逼2008年全球金融危机。过去四个月，全国平均房价一直在下降，从3月份的1043261纽币降至7月份的1009662纽币。全国六大城市的房价都出现下跌，奥克兰房屋均价下跌了85452纽币，主要原因是冬季淡季和利率上升。
　　新西兰房地产网站realestate.co.nz的数据表明，房市已完全进入买方市场，房源数量比一年前翻了一番，而要价继续下跌。截至7月底，该网站共有26358套待售住宅物业，是去年7月底的两倍多。全国平均要价从去年1月的峰值(994885纽币)跌至7月的907411纽币，奥克兰的跌幅更大，平均要价暴跌152094纽币。
　　8月1日公布的OneRoof-Valocity房价指数也显示，5月至7月，全国平均房价再降3.6%，至105.3万纽币，房市低迷现状丝毫没有缓解迹象。奥克兰的平均房价下跌了4.4%，至146.8万纽币。这是自3月底以来连续第五个季度下跌。
　　销量数据也不理想。虽然7月份市场仍处于冬季低点，但上个月却比以往更加冷淡。房地产经纪公司Barfoot&Thompson表示，7月奥克兰的住房销量锐减50%，同比去年下降50.5%，是过去22年来同比最低水平。而8月初的一周里，该公司只有不到12套房成功拍卖，整体拍卖成交率仅为15%房市低迷，人们的购房积极性锐减。经济学家TonyAlexander和新西兰房地产研究所(REINZ)进行的房市情绪调查显示，首次购房者和投资者退出房市，拍卖会和openhome参观活动现场人少，评估房产的业主越来越少。海外买家兴趣很小，本地买家也不再有FOMO(害怕错过)情绪，转而担心支付的价格过高。
　　部分房主陷入负资产房价的不断下跌，让一些房主陷入负资产(贷款价值超过房价)。
　　CoreLogic估计，惠灵顿已有数百名首次购房者处于负资产状态。2021年第四季度的惠灵顿首次购房者中，估计有34%现在已处于负资产状态。另一些在2021年第三季度和今年第一季度买房的首次购房者，也可能处于负资产状态，但比例较小。
　　不过，房主们也不必过分担忧。据RNZ报道，CoreLogic的首席房地产经济学家KelvinDavidson表示，有的房主可能在去年第三季度或去年第四季度购买了房子，之后房价一直在降，导致房主处于负资产状况。
　　但是，只有急需出售时，负资产才是个问题。目前新西兰劳动力市场紧张，工资上涨，只要人们能保住工作，就不会有太大的出售压力。所以，“负资产无需恐慌，虽然人们会担忧，但不一定是一场经济灾难，”Davidson说。
　　CoreLogic新西兰研究主管NickGoodall也表示，在经济和劳动力市场稳健的情况下，不必对“负资产”担心太多。
　　现在的主要问题是，很多房主的固定利率即将到期，现在要以更高的利率偿还贷款。因此，房主需要勒紧裤腰带，来支付这些成本。Davidson认为，目前还不会存在普遍的拖欠贷款的行为。
　　“三世同堂”现象增多虽然房价有所下降，但由于前几年的持续飙升，可负担性仍然很差，因此，在利率上升、贷款收紧的情况下，新西兰的一些父母不得不和成年子女同住，以便筹集更多首付资金、获得住房贷款。
　　据OneRoof报道，“大家庭”买家越来越多，他们整合了家庭成员的收入，共同申请房贷，一般是父母提供首付，成年子女偿还贷款。父母通常存款较多，再加上KiwiSaver，均可以用作首付，但他们无法在退休前还清贷款，所以成年子女的收入可以用来偿还贷款。
　　奥克兰Papakura地区的房地产经纪人AnthonyRussell表示，由于两个人的收入不足以申请贷款，因此出现了相当多的几代人共同买房的现象，这种情况在太平洋岛裔和印度裔家庭中尤其普遍。
　　Manukau地区的房产经纪公司RayWhite合伙人TomRawson说，他们现在就有这样一个“大家庭客户”。一对年长的夫妇和他们的成年子女正在卖掉现在的房子，以便搬进一所更大的房子同住。
　　“这种情况很常见。以前父母是子女的‘首付银行’，现在则是父母搬去和子女同住。”他说。“通常父母拥有资产，子女有全职工作，也有自己的孩子。”
　　Rawson说，一般这种买家会寻找大户型的房产，如四到五间卧室，或带有另一栋较小的独立住宅的房子。这样，子女的家庭可以入住主屋，祖父母则住在旁边较小的房子里。在罗托鲁瓦，一些房主们在自家院子里增加一套约70平方米的小房子，供其他家庭成员居住，以降低整体生活成本。另外，拥有一到两个底层卧室的双层住宅也受到了很多“大家庭”的欢迎。这种户型一般在一楼有一个套间，可以住一对夫妻。
　　贷款公司MortgageManagers的顾问也注意到，最近，来自“大家庭”的贷款申请有所增加。一般来说，首付不足是买房的主要阻碍，如果每个人有2万纽币，那么四个人就是8万纽币，比两个人的力量要大得多。
　　还有一些家庭的父母和成年子女都有收入，所以想一起买房，以获得贷款。奥克兰MtRoskill的房地产经纪公司Harcourts的共同所有人NickKochhar说，他知道有几个家庭正在这么做，主要原因是目前贷款难度增加，父母可以用现有房子的资本，来帮助子女存款。
　　虽然他也有“大家庭客户”，几代人搬到更大的房子同住，但他说，更常见的情况是父母帮助子女买房，但不搬去同住。
　　买家放眼低价位地区还有一些买家将目光瞄准了房价较低，但环境优美或发展潜力大的地区。
　　据RNZ报道，平均房价仅为32.5万纽币的南岛小镇Westport(位于Buller地区)正吸引越来越多的首次购房者。约为全国房价三分之一的它，对那些负担不起大城市住房、又能实现远程居家办公的买家来说，很有吸引力。
　　Buller地区市长JamieCleine表示，自疫情以来，不断有各行业的专业人士离开大城市，涌入当地。西海岸地区的工资水平和其他地区相当，但生活成本要低得多。格雷茅斯以北的小镇Runanga是全国房价最低的城镇，仅为23.9万纽币。
　　而一些仍然坚守奥克兰的首次购房者，将目光瞄准了Westgate、GlenEden、Karaka和Otahuhu等发展潜力大的地区。这些地区新建了一些新的联排别墅和公寓，交通也很方便。
　　户型方面，联排别墅成为最受开发商欢迎的新建住宅类型。由于建筑成本高涨，劳动力严重短缺，新建的独栋别墅要远少于低层多单元住宅(如联排别墅)。
　　房贷利率长期看涨除了房价，购房者最关心的问题还有房贷利率。
　　Davidson说，由于利率上升，与2020年中期相比，首次购房者现在每年要多还2.6万纽币的贷款。目前，一位首次购房者平均每年还贷金额为5.8万纽币，而2020年中期仅为3.2万纽币。即使房价下跌10%，但若贷款利率又上升1%，那么每年的还款金额几乎没有变化。
　　虽然一些大型银行(KiwiBank、ANZ、BNZ、Westpac)在本月初迫于竞争压力和批发利率而下调了房贷利率，但从长期来看，上涨仍是主要趋势。
　　高通胀背景下，新西兰央行将继续上调官方现金利率(OCR)，这会推高贷款利率。下周(8月17日)，央行将再次召开议息会议，各大银行和经济学界普遍预期OCR将再上调50个基点，在今年年末达到4%左右的峰值，直至2024年再开始下调。
　　房市会崩盘吗?
　　房价下行已成既定趋势，QV预计在未来一年里，新西兰房价将继续下跌。
　　不过，QV运营经理PaulMcCorry说，现在失业率仅小幅上升至3.3%，劳动力市场紧张，工资稳步增长。因此，除非失业率急剧上升，否则房市不太可能出现崩盘。
　　OneRoof的数据合作伙伴Valocity的估值主管JamesWilson也表示，3.3%的低失业率和5.2%的强劲GDP增长，能为房价提供缓冲，防止更剧烈的下跌。
　　Goodall预计，下半年的全国房市前景与上半年类似，主要原因是房价可负担性不会显著改善，利率也在上升。预计央行更可能在明年引入债务收入比限制(DTI)，同时放松LVR限制。
　　因此，只要就业强劲，房市就不会崩塌，目前购房者的主要担忧是房贷利率的变化。