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2021年04月08日
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第A02版:本地要闻
房产新政效果立现?业界各方看衰房市
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  政府上月宣布租房税改和延长明线测试的政策,对新西兰房市的影响似乎已经显现。
  据Newshub报道,一些房地产经纪人表示,参加拍卖会和openhome房屋参观的人越来越少了,想要买房的投资者人数也有所下降。
  部分房地产经纪人表示,参加房屋拍卖会的人减少了。在新规宣布后的两周内减少了11%。这是自去年初全国新冠封锁之后,首次出现下降。Openhome房屋参观日也不理想,23%的经纪人说来参观的人变少了,与前两个月形成巨大反差。
  虽然这一消息对首次购房者来说是个好兆头,但大多数经纪人仍预计,新西兰房价将继续上涨。仍然有大多数经纪人(56%)认为房价将继续上涨。不过,他们的信心显然不及上个月的80%。
  超高增长率不会持续房地产经纪公司Barfoot&Thompson数据显示,其房屋售价每年上涨11-13%,但经济学家认为,这种趋势不会持续下去。
  据英文《先驱报》报道,4月7日,Barfoot&Thompson表示,平均房价从2月份的107万纽币升至上月的110万纽币,中位数从101万纽币升至104万纽币。该公司销售的奥克兰房屋年平均价格上涨11.5%,中位数上涨13.3%。
  该公司上月有2138套房上市出售,为15年来3月份的最高水平。销量也破了记录——售出1844套房,是3月份售出房屋最多的一次。
  虽然Barfoot&Thompson的房价数据仍然强劲,但西太平洋银行(Westpac)代理首席经济学家MichaelGordon认为,房产新政的宣布,意味着“从长期来看,房价可能会下降10%左右”。
  上个月,Westpac首席经济学家DominicStephens表示,房市顶峰已过,贷款利率将上升,奥克兰的住房建设最终将赶上需求,到2028年,房屋短缺将为零。
  ASB:房价或稳中有降ASB银行预测,由于政府推出的住房新政,未来半年内,新西兰房价将趋稳,甚至可能出现下跌。
  ASB指出,未来的需求将出现下降,市场上首次购房者的比例将升高,而贷款利息抵税政策取消后带来的额外成本,将使投资者的心理价位降低30%。
  “从4月到今年年中,预计房价将保持平稳。”
  但由于此前上涨太快,新西兰房价的年度涨幅依然将达到约10%,高于通货膨胀和工资涨幅。而该银行此前的预测是15%,当时还没有发布新政。
  ASB预测,未来半年新西兰房价涨幅将会减速至3%-5%,虽然依旧高于通货膨胀和工资增速,但相比此前热度已经急剧消退。
  “如果投资者需求在未来几个月发生突然变化,房价甚至可能会出现月度小幅下跌,就像去年第一次实施封锁后的情况一样。”
  ASB指出,由于一些政策细节的不确定性,开发商也转入观望,这将拖累今年新房的建设进度,因此,供应不足依旧是最大的问题所在。
  至于租金,尽管财政部长GrantRobertson说,租金将受到供需压力的制约,但ASB预计租金将比以前上涨得更快。
  “边际税率为33%的投资者将面临50%的偿债成本增加。不可避免,一些房东会把部分成本转嫁给租客。”
  Robertson表示,不排除对房租上涨设置上限的可能性,这引发了有关房租管制即将出台的传言。ASB表示,这可能导致涨价来得更快。
  “未来的潜在租客会面临住房短缺的问题,因为很少有业主愿意放弃现有利益,因此,出租房要么缺乏维护(这是根据纽约战后经验做出的推测),要么为了提高租金而过度翻新(从而影响出租房的可负担性)。
  “柏林对2014年之前的住宅实施了一年的房租管制,造成了房租管制型住宅的短缺,同时大幅推高了免税新建住宅的租金,因为新租户别无选择。”
  ASB甚至警告说,如果对一些房产实行房租管制,黑帮可能会介入房地产市场。
  “在瑞典,房租管制导致住宅转租的黑市兴旺发展,这吸引了犯罪团伙的参与,甚至引发了杀人案。”
  “总之,一个忽视需求而进行利益分配的政策,在住房短缺的情况下间接限制出租房供应,可能无助于解决新西兰住房昂贵且供应不足的问题,无论是对业主还是租户。”
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