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    2020年11月19日
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    新西兰房价涨势凶猛,政府和央行将如何应对?
     作者:本报记者 李娟娟 

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      2020是全球被新冠疫情打击的一年,新西兰也不例外。遥想三月封锁之初,市场预计新西兰的房市将与旅游、零售、餐饮等行业一样,前景惨淡、萧条。但是,在其他行业一片哀鸿之际,房地产市场很快就度过了销量暴跌期,成功地躲过了持续的衰退和不景气,令经济学家和民众大跌眼镜。
      新西兰的房市火到什么程度了呢?房地产研究所(REINZ)12日发布的10月房产数据显示,全国房价中值同比上涨了近20%,全国房屋销量也创下了53个月以来的最高水平。房价涨势凶猛,对首次购房者造成了极大的打击,他们离拥有属于自己的房屋的梦想似乎越来越远了⋯⋯一时间,房市成为近日最受关注的话题,包括政界和商界在内的各界人士无不督促政府尽快采取行动,为房市降温,让“居者有其屋”。
      房市火爆到一塌糊涂
      10月新西兰房价录得史上第二高月度涨幅。据REINZ的报告,全国房价同比上涨了19.8%,目前的房价中值为72.5万纽币。
      其中,奥克兰的房价中值同比上涨16.3%,从去年10月的86万纽币飙升至今年同期的100万纽币。与今年9月相比,奥克兰房价中值的月度涨幅就达到了4.7%。在全国封锁半年多后,奥克兰的房价中值逆势而行,首次突破百万,足够载入房市史册了。
      除奥克兰以外,全国还有9个地区的房价创下了历史新高,包括吉斯本、马尔堡、奥塔哥、惠灵顿、马纳瓦图/旺加努伊、北地大区、丰盛湾、怀卡托和坎特伯雷。罗托鲁瓦地区、陶朗加市、下哈特和南塔拉那基的房价中值连续3个月创下历史新高,基督城市也连续2个月创下历史新高。
      从房屋销量来看,全国上下,10月售出的房屋数量(8830套)较去年同期(7063套)增加了25.0%,一半以上地区的销量同比增长了20%以上,奥克兰的销量同比增长50.9%。REINZ表示,这是自2015年3月连续67个月以来的最高销量。全国范围内,有且仅有尼尔森这一个地区的房屋销量同比减少,而且仅仅减少了一套。房地产网站OneRoof.co的编辑Owen Vaughan指出:“近几个月来,进入市场的房产数量还不足以满足买家的需求。”
      Westpac银行首席经济学家DominickStephens表示:到2021年中,新西兰房价涨幅可能达到15%,与房市最火爆的2016年持平。也就是说,当前人们看到的房市繁荣还只是开始,房价或将成为严峻的政治和社会问题。
      房市火爆背后,投资者和卖房者赚得盆满钵满,但是,购房者,尤其是首次购房者则苦不堪言。房价上涨,首付额提高,贷款还款额增加,让那些迫切想进入房市的购房者多年努力付之东流:“那些多年来一直在存首付的人,会发现房价中值上涨了⋯⋯仿佛一夜回到几年前(重新开始攒首付)。”
      总理JacindaArdern几天来频频被媒体追问关于房市的话题,她称自己“压力山大”,并说,她不希望在新西兰买房是由父母是否能借给你一笔首付来决定的,她非常担心的是,首次购房者和那些被拒之门外的购房者之间的差别越来越在于是否有父母的经济支持。“这不是我们所信任的新西兰。不是我们新西兰想要的分裂。我们希望人们都能进入房市。”
      央行和主要银行的举措
      失控的房价使新西兰的住房危机益发严重。财政部长Grant Robertson表示,不断飙升的房价应该归因于低利率、大量新西兰人回国以及住房供应不足。但市场有分析认为,后两者的影响有限,一是最近几个月净移民已事实上归零,二是蓬勃发展的建筑业也在增加住房供应。决定房价走势的主要还是历史性的低利率。
      今年3月中旬,储备银行(即“央行”)将官方现金利率(OCR)大幅下调75个基点,降至创纪录的0.25%,之后,各大商业银行跟进,房贷利率一路走低,目前主要银行的房贷利率一年期为2.50%左右,低利率一再刷新记录。本月11日,央行表示,OCR维持不变,但将推出一项贷款融资计划(FLP)。该计划将在未来几年里,提供280亿纽币,给银行更多超低息或无息贷款,鼓励银行增加放贷。据预测,这可能造成房贷利率再降25个基点,进一步加大房价上行的风险。
      央行此举遭到了舆论的普遍质疑和批评。新西兰著名经济学家CameronBagrie呼吁对该计划施加限制,要更多地“让生意人、企业受益”。他认为,今年的政策一直在刺激房市发展,却不管房价飙升,而这正是新西兰贫富差距的最大驱动因素。“这是货币政策发挥作用的渠道之一⋯⋯你推高了资产价格,人们就会更愿意购买它。”
      压力之下,央行打算祭起LVR(抵押贷款占房屋价值的比率)的大旗,为房市降温。LVR的限制措施早在2013年就开始实施,目的是通过加大贷款的难度来防止房地产过热,但由于今年发生了新冠疫情,这些限制措施在5月被取消,为期12个月。央行日前表示将开始与各大银行协商,从明年年初开始恢复LVR限制。
      这一消息发布后,ASB银行率先做出反应。12日,该行宣布,即刻起对房地产投资者实施LVR限制,投资者需要支付30%的首付。首次购房者不受影响。转天,ANZ银行也紧随其后,宣布“从12月7日起,将房地产投资者的首付要求提高到30%”,成为第二家重新引入LVR限制的银行。目前,BNZ、Kiwibank表示将在央行的指导下,谨慎、负责地发放贷款,但暂时并未恢复LVR限制。而Westpac则表示,该行从未取消过LVR限制。
      反对党督促“赶快管一管”
      经济学家们普遍认为,房价空前飙升的原因是央行设定的低利率,还有一个关键因素是央行将其量化宽松计划(QE,俗称“印钞”)扩大到1000亿纽元,以进一步降低零售利率。
      行动党党魁DavidSeymour率先抨击了央行,称其正在将债务货币化,避免艰难的选择,人为地制造低利率。“目前,央行不负责任的做法正在吹大资产泡沫,这意味着年轻一代会看到未来离他们越来越远,这会引发政治不满和动荡。”Seymour还将矛头对准了央行行长AdrianOrr:“现在是时候把现任央行行长的个性视为一种负担了,因为他是个冒险家,他自认是一个有远见的人,然而他正在做一些非同寻常的事情,这些事情实际上相当危险。它们不是新想法,而是曾经付出过昂贵代价的失败的旧想法。”
      他说行动党是最先捍卫央行独立性的政党,但央行现在使用其职权的方式并不是最初设想的。他表示,政府需要发出信号,对正在实施的这类货币政策不予支持。
      国家党也明确呼吁政府“约束央行”。
      该党影子财政部长AndrewBayly认为央行的政策自相矛盾,一方面,央行正在通过宽松的货币政策为房地产市场火上浇油;另一方面,它又试图通过宣布将于明年初生效的LVR来为房地产市场降温。17日早上,Bayly甚至说政府需要“现在就控制央行”。“国家党呼吁政府立即向AdrianOrr发出一封期待信,以缓和央行最近对房地产市场的煽风点火。”
      Bayly还表示,政府应要求央行将拨出来注入银行业的280亿纽币资金,用于经济的生产性部门,如建造新房和用于当地企业。他说:“我们只是希望确保贷款能发放到经济的正确领域,以尽量促进经济增长,而不是仅仅看到买卖现有房屋的现象持续下去。”
      18日,国家党党魁Judith Collins接受采访时说,如果房市崩溃,不少人将失去毕生积蓄,背上债务。没有人愿意让这样的事情发生。Collins指出,现在最重要的是要遏制推高房价的因素。她认为,政府需要改革《资源管理法》(RMA),并废除市议会的建房用地批准,帮助支持更多、更快的住房建设。同时,政府应减缓放贷,因为低利率会持续推高房价。
      政府的回应和将采取的行动
      Arden在17日早上质疑了Bayly的说法,称该说法“令人担忧”。她说,央行和政府分离背后有非常充分的理由。从法律上讲,《储备银行法案》赋予央行完全的自主权,意味着它不必听从政府的命令。让政府去控制央行不是该系统的运作方式。
      Ardern表示,国家党的呼吁是“一个政党对长期以来形成的共识的重大背离,即政界人士应与央行分离”。
      财政部长则认为Seymour的评论毫无帮助,“央行有一项工作要做,就是要控制通胀,他们已经为此设定了一个目标,那就是努力实现最大程度的可持续就业。”就Bayly提到的贷款流向问题,Robertson说,最终贷款给客户的决定将由商业银行做出。
      “我真的鼓励他们考虑支持小企业,确保把投资集中到生产性经济中。这些是他们需要做出的决定。”
      在谈到房价上涨时,Arden表示:“房价不能再以这样的速度上涨了。”“房子是大多数家庭最重要的资产,当然,他们希望确保资产保值。但与此同时,也要确保人们能够进入房市。”她说他们比上世纪70年代以来各届政府建的房屋都多,但问题是他们的起点太低了,接手时就存在住房危机。她提到了目前最关心的问题:“显然,我们希望确保首次购房者能够进入市场,这是我们首要考虑的事情⋯⋯”
      17日上午,在面对提问时Arden透露,政府正在考虑调整首次购房者补助的资格门槛,以使首次购房者更容易进入市场。现在的政策是,首次购房者在购买第一套房产时可获得5000纽币(夫妻双方合1万纽币)。
      领取资格有许多限制——包括每人收入不超过8.5万纽币,或一对夫妇不超过13万纽新西兰房价涨势凶猛,政府和央行将如何应对?
      币。Ardern不愿透露资格要求的哪些方面可能会改变,但她清楚地表明,政府正在探索做出一些改变。“我们应该考虑这些问题,问问‘有没有办法让更多的首次购房者受益?’”
      Robertson则表示,新西兰目前的房地产市场“有点像一场风暴”,他承认这个问题不会很快得到解决。“新西兰长期以来没有建造足够的房屋,而且人口一直在增长,所以解决这个问题需要时间。
      我们从未说过能够在一个任期内解决问题。”Robertson说,新西兰人“需要了解他们借的是什么”,以及利率“终有一天会再次上升”的事实。与此同时,他表示,政府将发挥作用,建造更多房屋,增加供应,以帮助缓解住房危机。
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